Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego czy innej nieruchomości budowlanej wymaga obowiązkowego sprawdzenia, czy wybrana działka w świetle obowiązujących przepisów jest działką budowlaną.

Nabycie działki na cele budowlane bez uprzedniego sprawdzenia jej przeznaczenia może nie tylko podrożyć budowę domu, ale także znacznie przeciągnąć ją w czasie.

Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360

Definicja działki budowlanej

Aby sprawdzić czy dana działka jest przeznaczona na cele budowlane należy przede wszystkim zapoznać się z definicją działki budowlanej.

Definicję działki budowlanej wprowadza ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z Art. 2.12 w/w ustawy przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć:

„nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Tak więc typowa działka budowlana powinna posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej bądź dostęp do tej drogi przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Działka budowlana może być uzbrojona bądź nieuzbrojona. Działka uzbrojona charakteryzuje się tym, że w jej obszarze znajdują się urządzenia infrastruktury liniowej i punktowej typu: sieć wodno-kanalizacyjna, sieć elektryczna czy sieć gazowa (Art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Działka nieuzbrojona stanowi powierzchnię wolną od jakichkolwiek urządzeń.

Przeczytaj: Działka uzbrojona a działka nieuzbrojona

Dokumenty określające przeznaczenie działki – terenu

Podstawowym dokumentem określającym przeznaczenie działki – terenu w obszarze państwa polskiego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) gminy (miasta), sporządzony w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz złożonych wniosków (SUiKZP).

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości, działki – wynika z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Głównym celem zagospodarowania przestrzennego gminy (miasta, dzielnicy) jest zachowanie ładu przestrzennego uwzględniającego w szczególności przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie optymalnych sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, jak i stworzenie podstaw materialno-prawnych dla wydawania pozwoleń na budowę z zachowaniem wymagań społeczno gospodarczych i środowiskowo krajobrazowych.

Za planowanie przestrzenne na obszarze gminy (miasta, dzielnicy) odpowiedzialni są wójtowie (burmistrz, prezydent miasta).

Zasadniczym aktem prawnym regulującym zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Ustalenie przeznaczenia terenu następuje w oparciu o ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Bezpośredni związek z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają takie przepisy prawa jak:

• Prawo budowlane,
• Prawo ochrony środowiska,
• Prawo geodezyjne i kartograficzne,
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
• Ustawa o drogach publicznych,
• Ustawa o ochronie przyrody,
• Ustawa o ochronie zabytków.

Zarówno studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to dokumenty gminy, które obejmują w swej treści część tekstową i część graficzną.

Część graficzna dokumentów określa obowiązkowo:

1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu; zasady kształtowania krajobrazu;
4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej;
5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
6. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa;
8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
12. stawki procentowe, na podstawie, których ustala się opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości wynikająca z opracowania miejscowego planu zagospodarowania. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Cześć tekstowa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to treść uchwały podjętej przez Radę Gminy.

Osoba, która posiada tytuł prawny do terenu – działki ma prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, aby nie naruszało to interesu publicznego oraz interesu osób trzecich.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Opracowanie planu miejscowego odbywa się zawsze z wykorzystaniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Znacząca część studium jest wprost ujmowana w opracowywanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W oparciu o studium oraz złożone wnioski zainteresowanych sporządzany jest projekt MPZP, a następnie po uzgodnieniach i opiniach następuje wyłożenie MPZP do wglądu publicznego.

Ostateczna wersja MPZP zostaje zatwierdzona przez radę gminy (radę miasta), a następnie ogłoszona przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Dokument – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jedynym dokumentem gminy określającym przeznaczenie terenów. Na podstawie MPZP wydawane są decyzje administracyjne o pozwoleniu na budowę.

Przeczytaj: Pozwolenie na budowę – jak uzyskać?

Jak i gdzie sprawdzić przeznaczenie działki?

Przeznaczenie działki – terenu możemy sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Art. 30. 1):

„Każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów”.

Sprawdzenie przeznaczenia działki w/w dokumentach można dokonać na kilka sposobów.

Jednym z nich jest wystąpienie do urzędu gminy, w obszarze której znajduje się przedmiotowa nieruchomość, z wnioskiem o udostępnienie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek w sprawie udostępnienia w/w dokumentów można złożyć na formularzu dostępnym na stronie internetowej gminy. W tym celu należy w zakładce planowanie przestrzenne wyszukać stosowny formularz – Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (bądź ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy).

W przypadku braku dostępu do komputera wniosek można złożyć odręcznie.

Należy nadmienić, że z zapytaniem o przeznaczenie działki w MPZP może się zwrócić każdy, niezależnie od posiadanego tytułu prawnego do nieruchomości.

W odpowiedzi na złożony i opłacony wniosek gmina przesyła na adres zainteresowanego opinię w sprawie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w formie graficznej i tekstowej.

Część graficzna opinii stanowi kopię mapy zasadniczej w skali 1: 1000, a w przypadku obszarów o intensywnej zabudowie kopię mapy zasadniczej w skali 1: 500. Na rysunku mapy w szczególności powinny być wniesione linie rozgraniczające wyznaczające kontury terenów o zróżnicowanym użytkowaniu, funkcji i sposobie zagospodarowania. W obszarze linii rozgraniczających powinny znaleźć się oznaczenia graficzne i literowe odnoszące się do przeznaczenia terenu.

Na rysunku MPZP, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej posiadają symbol „MN” umieszczony na kolorze jasnobrązowym natomiast tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej posiadają symbol „MW” umieszczony na kolorze o odcieniu ciemnobrązowym.

Tak więc jeżeli działka znajduje się w obszarze mapy oznaczonej kolorem jasnobrązowym, na którym umieszczono symbol „MN”, to należy rozumieć, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy działka o nr… jest przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Podstawowe oznaczenia graficzne i literowe, odnoszące się do przeznaczenia terenu, zostały umieszczone w tabeli nr 1 do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2004 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W zależności od potrzeb możliwe jest też stosowanie oznaczeń mieszanych.

Część tekstowa opinii stanowi wyciąg z części opisowej zatwierdzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i obejmuje w szczególności:

• ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów oraz zasad ich zagospodarowania;
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
• zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;
• zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej;
• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
• zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
• granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa;
• szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
• szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
• sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów.

Koszt udostępnienia opinii z MPZP

Za udostępnienie przez gminę wypisu lub wyrysu ze studium lub planu zagospodarowania przestrzennego należy uiścić opłatę skarbową w wysokości:

od wypisu:

• do 5 stron – 30 zł,
• powyżej 5 stron – 50 zł,

od wyrysu:

• za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 – 20 zł,
• nie więcej niż – 200 zł.

Potwierdzenie zapłaty należy złożyć wraz z formularzem – wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania gminy.

W przypadku działki leżącej poza obszarem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina wydaje decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu po spełnieniu odpowiednich warunków.

Informacja o przeznaczeniu działki w MPZP w Internecie

Innym sposobem na sprawdzenie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest skorzystanie z informacji zawartych na stronie internetowej danej gminy.

W tym celu wystarczy odnaleźć adres internetowy gminy, a następnie w części dotyczącej planowania przestrzennego odnaleźć uchwałę rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obrębu ewidencyjnego gminy i otworzyć ten plik. Znając symbole oznaczenia terenu można bez trudu określić przeznaczenie terenu, na którym znajduje się dana działka.

Podstawowe informacje związane z przeznaczeniem działki-nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego udostępnia także Geoportal.gov.pl w zakładce „Plany zagospodarowania przestrzennego, a ostatnio Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach (działa od 16 października 2019 r.), do którego dodano warstwę „Zagospodarowanie przestrzenne”.

Udostępnione usługi pozwalają na przeglądanie samej działki oraz jej otoczenia bez konieczności dodatkowych portali mapowych.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (z późn. zmianami).
2. Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (z późn. zmianami).
3. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2004 r. w sprawie wymagań z zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Foto: Pixabay.com